房地产公司财务总监的工作烦恼

近来,随着政策的控,房价下降,土地价格却在上升,“面粉贵过面包”的现象使得行业里利率不断下降,行业整合的时代即将到来,迹象表明即将出现资金缺口,从而不断淘汰。当下,一个优秀的房地产公司财务总监对企业的命脉和存活率也起着一定的作用。

但是作为一个优秀的房地产公司财务总监,时常会在工作中遇到各种各样的烦恼。我们都知道,房地产企业项目开发的首要问题是取得土地使用权,通常谁拿地,谁开发,谁交税。但我们在财税咨询实务中发现很多企业先以母公司名义拿地,然后准备交由子公司开发,这种操作带来巨大的涉税风险。领导决策总有千般理由,而实际操作的风险和责任常常落在房地产企业财务总监头上。如何在这种变动中把握关键,保持清醒头脑?

 

房地产公司财务总监的工作烦恼:母公司已签署土地出让协议并交纳出让金。

案例1

A公司已同土地管理部门签署《国有土地使用权出让协议》,并交纳出让金取得出让金合规票据入账。然后拟在项目所在地设立全资子公司实施项目开发。请问是否视为土地转让交纳各种税金?

这种情况并不少见,很多企业拿地时当地政府会要求在项目所在地必须成立独立的子公司进行开发,这样有利于当地政府监管,也有利于将所有税源留在当地。但子公司的设立需要时间,子公司独立开发资质的办理也需要时间,这样就会出现母公司先签署协议缴纳出让金,然后向子公司转移的问题。

作为政府一种常见的操作要求,其实早在2006年国土资源部出台的《关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行)的通知》(国土资发〔2006〕114号)文件中,就已经明确了这种操作方式:

“申请人竞得土地后,拟成立新公司进行开发建设的,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果,先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》,在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后,再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》;也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。”

从文件表述可以看到,这种模式中母公司并非将土地转让,而是政府层面实施了拿地主体的变更,依据就是出让合同的重签或者变更,而且根据文件规定,母公司拍地与子公司设立是连续的环节,土地部门也不会先将土地证办到母公司名下,因此不应视为转让。但子公司需要注意土地成本入账的凭据除了变更或重签的合同外,最好将母公司取得的出让金专用票据交还财政,根据新签署的合同重新换取子公司抬头的票据入账。

作为一个合格的房地产财务总监,要在工作当中不断地磨炼,出色地驾驭好企业财务这驾马车,为企业运筹好资金,才能创造更多的现金流。想知道更多关于房地产财务总监相关知识,请关注厦门会计培训

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